Você está vendendo um apartamento em condomínio e seu notário solicita um “pré-estado datado”. Este documento reúne as informações financeiras e administrativas que o comprador deve receber antes de assinar o compromisso. O vendedor pode elaborá-lo por conta própria, sem passar pelo síndico, desde que tenha um modelo confiável e atualizado.
Pré-estado datado e estado datado: dois documentos que não devem ser confundidos
O pré-estado datado é apresentado no momento da promessa ou do compromisso de venda. Ele reúne os documentos previstos pelo artigo L721-2 do código da construção e da habitação, introduzido pela lei ALUR. Sua função: informar o comprador sobre a situação financeira do condomínio e do lote vendido antes da assinatura do pré-contrato.
O estado datado, por sua vez, chega mais tarde. Ele é solicitado pelo notário ao síndico para a assinatura do ato autêntico. Este documento é regido pelo artigo 5 do decreto de 17 de março de 1967 e só pode ser elaborado pelo síndico em exercício.
A confusão entre os dois pode custar caro. Muitos vendedores deixam o síndico produzir o pré-estado datado, embora nenhuma obrigação legal o imponha. O síndico cobra então um serviço que o condômino não solicitou, e cujo valor varia amplamente de um escritório para outro. Preparar este documento por conta própria a partir de um modelo pré-estado datado em branco Word no ImmoGuru evita essa cobrança e permite manter o controle sobre o cronograma da venda.
Conteúdo obrigatório do pré-estado datado para uma transferência em condomínio
O pré-estado datado não é um formulário administrativo oficial. Nenhum formato é imposto pela lei. No entanto, o conteúdo é regulamentado. Você deve transmitir ao comprador um conjunto preciso de informações e documentos.
A parte financeira do lote vendido
Este é o cerne do documento. O comprador deve conhecer a situação contábil do lote objeto da transferência. Um modelo Word bem estruturado prevê seções para cada um desses elementos:
- Provisões exigíveis do orçamento previsional e das despesas fora do orçamento, com o valor da cota do lote
- Despesas não pagas dos exercícios anteriores e valores devidos pelo condômino cedente ao sindicato
- Estado das antecipações exigíveis, incluindo a antecipação de tesouraria (fundo de giro) e as antecipações relacionadas a um eventual plano plurianual de obras
- Valor do fundo de obras ALUR vinculado ao lote, com a menção de que esses valores não são restituídos ao vendedor no momento da venda
Essa última precisão tornou-se central. O fundo de obras é agora obrigatório para todos os condomínios desde 2025. Os valores pagos permanecem com o sindicato de condôminos, independentemente da mudança de proprietário.
Os documentos a serem anexados ao compromisso
Além dos números, o vendedor deve anexar vários documentos ao dossiê. O comprador não pode exercer seu direito de arrependimento enquanto esses documentos não forem entregues.
- O regulamento do condomínio e suas modificações publicadas
- O estado descritivo de divisão e suas modificações publicadas
- As atas das assembleias gerais dos três últimos anos
- O livro de manutenção do condomínio
Uma omissão nesta lista não bloqueia a venda, mas o prazo de arrependimento do comprador não começa a contar. O compromisso permanece frágil enquanto o dossiê estiver incompleto.
Seções frequentemente ausentes em modelos antigos
Os modelos de pré-estado datado que circulam online frequentemente seguem a estrutura do questionário aprovado pelo Conselho Superior do Notariado. Essa estrutura é uma base sólida, mas não reflete sempre as obrigações recentes.
Duas seções merecem atenção especial se você baixar um modelo Word em branco para preenchê-lo por conta própria.
DPE coletivo e plano plurianual de obras
Um modelo atualizado deve prever uma seção dedicada ao DPE coletivo: existência do diagnóstico, data de realização, classe energética atribuída ao edifício. Se um plano plurianual de obras (PPT) foi adotado ou está em elaboração, essa informação também deve constar no documento enviado ao comprador.
Os modelos anteriores a essas obrigações não incluem essas seções. Preencher um modelo obsoleto expõe o vendedor a um dossiê incompleto sem que ele perceba.
Fundo de obras: especificar o caráter não recuperável
A linha “fundo de obras” existe na maioria dos modelos. Ela indica o valor da cota paga pelo vendedor. O que muitas vezes falta é a menção explícita de que essa quantia não é reembolsada ao cedente no momento da transferência.
Para o comprador, essa informação muda a interpretação do preço. O fundo de obras constitui uma carga definitivamente suportada pelo vendedor, não um ativo transferido com o lote.
Preencher um pré-estado datado Word sem erro de repartição
O erro mais frequente diz respeito à repartição das despesas entre vendedor e comprador. Você pode já ter pago a chamada de fundos do trimestre em curso no momento da venda. Quem arca com o quê?
A regra depende do tipo de despesas. Para o orçamento previsional, o vendedor paga as provisões até a véspera da transferência. O comprador assume a partir do dia da venda. Para as obras votadas em assembleia geral, é a data de exigibilidade de cada chamada de fundos que determina a repartição, salvo cláusula contrária no compromisso.
Um modelo Word bem elaborado separa essas duas categorias com linhas distintas. Misturar orçamento previsional e obras excepcionais em uma mesma seção torna o documento ilegível para o notário e atrasa a assinatura.
Não se esqueça de verificar se o valor das despesas correntes indicado corresponde ao último orçamento votado em assembleia geral. Um desvio entre o orçamento exibido e as chamadas realmente emitidas pelo síndico cria uma dúvida que o comprador ou seu notário notará sistematicamente.
O pré-estado datado continua sendo um documento que o vendedor pode elaborar sozinho, desde que tenha seus extratos de despesas, as atas de assembleia e um modelo estruturado de acordo com as exigências atuais. Um documento completo desde o compromisso garante o prazo de arrependimento e evita os vai e vem com o síndico que atrasam a venda.