Vendes un apartamento en propiedad horizontal y tu notario te solicita un “pre-estado datado”. Este documento reúne la información financiera y administrativa que el comprador debe recibir antes de firmar el compromiso. El vendedor puede elaborarlo por sí mismo, sin pasar por el administrador, siempre que disponga de un modelo fiable y actualizado.
Pre-estado datado y estado datado: dos documentos que no deben confundirse
El pre-estado datado interviene en el momento de la promesa o del compromiso de venta. Agrupa los documentos previstos por el artículo L721-2 del código de la construcción y de la vivienda, introducido por la ley ALUR. Su función: informar al comprador sobre la situación financiera de la propiedad horizontal y del lote vendido antes de la firma del antecontrato.
El estado datado, por su parte, llega más tarde. Es solicitado por el notario al administrador para la firma del acto auténtico. Este documento está regido por el artículo 5 del decreto del 17 de marzo de 1967 y solo puede ser elaborado por el administrador en ejercicio.
La confusión entre los dos puede resultar costosa. Muchos vendedores permiten que el administrador produzca el pre-estado datado, aunque no hay ninguna obligación legal que lo imponga. El administrador entonces factura un servicio que el propietario no ha solicitado, y cuyo importe varía ampliamente de un despacho a otro. Preparar este documento uno mismo a partir de un modelo de pre-estado datado en blanco en Word en ImmoGuru evita esta facturación y permite mantener el control sobre el calendario de la venta.
Contenido obligatorio del pre-estado datado para una mutación en propiedad horizontal
El pre-estado datado no es un formulario administrativo oficial. No se impone ningún formato por ley. Sin embargo, el contenido está regulado. Debes transmitir al comprador un conjunto preciso de información y documentos.
La parte financiera del lote vendido
Es el núcleo del documento. El comprador debe conocer la situación contable del lote objeto de la mutación. Un modelo de Word bien estructurado prevé secciones para cada uno de estos elementos:
- Provisiones exigibles del presupuesto y de los gastos fuera de presupuesto, con el importe de la cuota del lote
- Cargos impagados de ejercicios anteriores y sumas pendientes de pago por el propietario cedente al sindicato
- Estado de los anticipos exigibles, incluyendo el anticipo de tesorería (fondo de maniobra) y los anticipos relacionados con un posible plan plurianual de obras
- Importe del fondo de obras ALUR asociado al lote, con la mención de que estas sumas no son reembolsadas al vendedor en el momento de la venta
Esta última precisión se ha vuelto central. El fondo de obras es ahora obligatorio para todas las propiedades horizontales desde 2025. Las sumas aportadas permanecen adquiridas por el sindicato de propietarios, independientemente del cambio de propietario.
Los documentos a adjuntar al compromiso
Más allá de los números, el vendedor debe adjuntar varios documentos al expediente. El comprador no puede ejercer su derecho de retractación mientras no se le hayan entregado estos documentos.
- El reglamento de propiedad horizontal y sus modificaciones publicadas
- El estado descriptivo de división y sus modificaciones publicadas
- Las actas de las asambleas generales de los tres últimos años
- El libro de mantenimiento de la propiedad horizontal
Un olvido en esta lista no bloquea la venta, pero el plazo de retractación del comprador no comienza a contar. El compromiso sigue siendo frágil mientras el expediente esté incompleto.
Secciones a menudo ausentes en modelos antiguos
Los modelos de pre-estado datado que circulan en línea a menudo retoman la estructura del cuestionario aprobado por el Consejo Superior del Notariado. Esta estructura sigue siendo una base sólida, pero no siempre refleja las obligaciones recientes.
Dos secciones merecen una atención especial si descargas un modelo de Word en blanco para completarlo tú mismo.
DPE colectivo y plan plurianual de obras
Un modelo actualizado debería prever una sección dedicada al DPE colectivo: existencia del diagnóstico, fecha de realización, clase energética asignada al edificio. Si se ha adoptado o está en elaboración un plan plurianual de obras (PPT), esta información también debe figurar en el documento transmitido al comprador.
Los modelos anteriores a estas obligaciones no integran estas secciones. Completar un modelo obsoleto expone al vendedor a un expediente incompleto sin que se dé cuenta.
Fondo de obras: precisar el carácter no recuperable
La línea “fondo de obras” existe en la mayoría de los modelos. Indica el importe de la cuota abonada por el vendedor. Lo que a menudo falta es la mención explícita de que esta suma no es reembolsada al cedente en el momento de la mutación.
Para el comprador, esta información cambia la percepción del precio. El fondo de obras constituye una carga definitivamente asumida por el vendedor, no un activo transmitido con el lote.
Completar un pre-estado datado Word sin errores de reparto
El error más frecuente se refiere a la distribución de los cargos entre vendedor y comprador. Puede que ya hayas pagado la llamada de fondos del trimestre en curso en el momento de la venta. ¿Quién asume qué?
La regla depende del tipo de cargos. Para el presupuesto, el vendedor paga las provisiones hasta la víspera de la mutación. El comprador asume a partir del día de la venta. Para las obras votadas en asamblea general, es la fecha de exigibilidad de cada llamada de fondos la que determina la distribución, salvo cláusula contraria en el compromiso.
Un modelo de Word bien diseñado separa estas dos categorías con líneas distintas. Mezclar presupuesto y obras excepcionales en una misma sección hace que el documento sea ilegible para el notario y retrasa la firma.
También recuerda verificar que el importe de los cargos corrientes indicado corresponde al último presupuesto votado en asamblea general. Un desfase entre el presupuesto mostrado y las llamadas realmente emitidas por el administrador crea una duda que el comprador o su notario señalarán sistemáticamente.
El pre-estado datado sigue siendo un documento que el vendedor puede elaborar solo, siempre que disponga de sus extractos de cargos, de las actas de asamblea y de un modelo estructurado según las exigencias actuales. Un documento completo desde el compromiso asegura el plazo de retractación y evita los idas y venidas con el administrador que ralentizan la venta.