Stai vendendo un appartamento in condominio e il tuo notaio ti richiede un “pre-stato datato”. Questo documento raccoglie le informazioni finanziarie e amministrative che l’acquirente deve ricevere prima di firmare il compromesso. Il venditore può compilarlo da solo, senza passare per l’amministratore, a condizione di avere un modello affidabile e aggiornato.
Pre-stato datato e stato datato: due documenti da non confondere
Il pre-stato datato interviene al momento della promessa o del compromesso di vendita. Raccoglie i documenti previsti dall’articolo L721-2 del codice della costruzione e dell’abitazione, introdotto dalla legge ALUR. Il suo ruolo: informare l’acquirente sulla situazione finanziaria del condominio e del lotto venduto prima della firma dell’antecontratto.
Lo stato datato, invece, arriva più tardi. Viene richiesto dal notaio all’amministratore per la firma dell’atto autentico. Questo documento è regolato dall’articolo 5 del decreto del 17 marzo 1967 e può essere redatto solo dall’amministratore in carica.
La confusione tra i due costa caro. Molti venditori lasciano che l’amministratore produca il pre-stato datato, mentre nessun obbligo legale lo impone. L’amministratore fattura quindi un servizio che il condomino non ha richiesto, e il cui importo varia notevolmente da uno studio all’altro. Preparare da soli questo documento a partire da un modello pre-stato datato vuoto word su ImmoGuru evita questa fatturazione e consente di mantenere il controllo sul calendario della vendita.
Contenuto obbligatorio del pre-stato datato per una mutazione in condominio
Il pre-stato datato non è un modulo amministrativo ufficiale. Nessun formato è imposto dalla legge. Tuttavia, il contenuto è regolato. Devi trasmettere all’acquirente un insieme preciso di informazioni e documenti.
La parte finanziaria del lotto venduto
È il cuore del documento. L’acquirente deve conoscere la situazione contabile del lotto oggetto della mutazione. Un modello Word ben strutturato prevede sezioni per ciascuno di questi elementi:
- Fondi esigibili del budget preventivo e delle spese straordinarie, con l’importo della quota del lotto
- Spese non pagate sugli esercizi precedenti e somme dovute dal condomino cedente al sindacato
- Stato delle anticipazioni esigibili, comprese le anticipazioni di tesoreria (fondo di rotazione) e le anticipazioni legate a un eventuale piano pluriennale di lavori
- Importo del fondo lavori ALUR associato al lotto, con la menzione che queste somme non vengono restituite al venditore al momento della vendita
Questa ultima precisazione è diventata centrale. Il fondo lavori è ora obbligatorio per tutti i condomini dal 2025. Le somme versate rimangono acquisite al sindacato dei condomini, indipendentemente dal cambio di proprietario.
I documenti da allegare al compromesso
Oltre ai numeri, il venditore deve allegare diversi documenti al fascicolo. L’acquirente non può esercitare il suo diritto di recesso finché questi documenti non gli sono stati consegnati.
- Il regolamento di condominio e le sue modifiche pubblicate
- Lo stato descrittivo di divisione e le sue modifiche pubblicate
- I verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni
- Il libretto di manutenzione del condominio
Un’assenza in questa lista non blocca la vendita, ma il termine di recesso dell’acquirente non inizia a decorrere. Il compromesso rimane fragile finché il fascicolo è incompleto.
Sezioni spesso assenti nei modelli vecchi
I modelli di pre-stato datato che circolano online riprendono spesso la struttura del questionario approvato dal Consiglio superiore del notariato. Questa struttura rimane una base solida, ma non riflette sempre gli obblighi recenti.
Due sezioni meritano particolare attenzione se scarichi un modello Word vuoto per compilarlo tu stesso.
DPE collettivo e piano pluriennale di lavori
Un modello aggiornato dovrebbe prevedere una sezione dedicata al DPE collettivo: esistenza della diagnosi, data di realizzazione, classe energetica attribuita all’edificio. Se un piano pluriennale di lavori (PPT) è stato adottato o è in fase di elaborazione, questa informazione deve essere inclusa nel documento trasmesso all’acquirente.
I modelli precedenti a questi obblighi non integrano queste sezioni. Compilare un modello obsoleto espone il venditore a un fascicolo incompleto senza nemmeno che se ne accorga.
Fondo lavori: precisare il carattere non recuperabile
La voce “fondo lavori” esiste nella maggior parte dei modelli. Indica l’importo della quota versata dal venditore. Ciò che spesso manca è la menzione esplicita che questa somma non viene rimborsata al cedente al momento della mutazione.
Per l’acquirente, questa informazione cambia la lettura del prezzo. Il fondo lavori costituisce un onere definitivamente sostenuto dal venditore, non un attivo trasmesso con il lotto.
Compilare un pre-stato datato Word senza errori di ripartizione
L’errore più frequente riguarda la ripartizione delle spese tra venditore e acquirente. Potresti aver già pagato la chiamata di fondi del trimestre in corso al momento della vendita. Chi supporta cosa?
La regola dipende dal tipo di spese. Per il budget preventivo, il venditore paga le provvigioni fino alla vigilia della mutazione. L’acquirente subentra a partire dal giorno della vendita. Per i lavori votati in assemblea generale, è la data di esigibilità di ciascuna chiamata di fondi a determinare la ripartizione, salvo diversa clausola nel compromesso.
Un modello Word ben progettato separa queste due categorie con righe distinte. Mescolare budget preventivo e lavori straordinari nella stessa sezione rende il documento illeggibile per il notaio e ritarda la firma.
Pensa anche a verificare che l’importo delle spese correnti indicato corrisponda all’ultimo budget votato in assemblea generale. Un disallineamento tra il budget affiché e le chiamate realmente emesse dall’amministratore crea un dubbio che l’acquirente o il suo notaio solleverà sistematicamente.
Il pre-stato datato rimane un documento che il venditore può redigere da solo, a condizione di avere i suoi estratti delle spese, i verbali di assemblea e un modello strutturato secondo le attuali esigenze. Un documento completo fin dal compromesso garantisce il termine di recesso e evita andirivieni con l’amministratore che rallentano la vendita.