Een DPE uitgevoerd vóór 1 juli 2021 is vandaag de dag juridisch ongeldig. We zien regelmatig verkoopdossiers die zijn opgebouwd op basis van verouderde diagnosen, zonder dat verkoper of notaris dit hebben opgemerkt. De vraag is niet of de vastgoeddiagnosen verplicht zijn, maar of de diagnosen die in het dossier staan nog bruikbaar zijn op het moment van ondertekening.
Werkelijke geldigheid van vastgoeddiagnosen: de valstrik van verouderde DPE’s
De hervorming van de DPE die in 2021 van kracht werd, heeft alle energieprestatie-diagnosen die volgens de oude methode zijn uitgevoerd, verouderd gemaakt. In 2025 en 2026 geloven veel verkopers dat ze in orde zijn terwijl hun DPE niet bruikbaar is. Het document bestaat fysiek in het dossier van de technische diagnose, maar heeft geen juridische waarde meer.
Een expert in diagnosen beperkt zich niet tot het opstellen van een rapport. Hij controleert eerst de geldigheid van elk document in het bestaande DDT. Deze voorafgaande controle voorkomt situaties waarin de compromis wordt ondertekend met een verouderde diagnose, wat kan leiden tot een betwisting van de verkoop of verzoeken om heronderhandeling van de prijs.
We raden aan om het hele dossier te laten controleren nog vóór de verkoop, en niet op het moment dat de koper vragen stelt. Op dit moment kunt u de diensten van Detectis Immo ontdekken om de conformiteit van uw diagnosen voorafgaand aan een transactie te evalueren.
Geünificeerde energie-audit: wat het decreet van 2024 verandert voor transacties
Het decreet nr. 2023-1219, van toepassing sinds 1 juli 2024, heeft de verplichte wettelijke audit bij verkoop (voor huizen en gebouwen in volle eigendom geclassificeerd als E, F of G) en de oude stimuleringsaudit voor renovatie geünificeerd. Het resultaat is een geünificeerde energie-audit met een geharmoniseerde inhoud.
Deze fusie heeft directe gevolgen voor het werk van de diagnosticeerder. De audits moeten nu worden geproduceerd in een bruikbaar digitaal formaat, met gespecificeerde en hiërarchische werkscenario’s. Een professional die niet is opgeleid in dit nieuwe kader loopt het risico een onvolledig of niet-conform document te leveren.
Huizen geclassificeerd als E, F, G: de audit als onderhandelingsmiddel
Voor de betrokken panden is de geünificeerde energie-audit geen eenvoudig administratief document. Het bevat aanbevelingen voor werkzaamheden met schattingen van energiewinst. Een goed geïnformeerde koper gebruikt dit om de prijs te onderhandelen.
Een ervaren diagnosticeerder kalibreert zijn renovatiescenario’s rekening houdend met de werkelijke beperkingen van het gebouw (stenen muren, mede-eigendom, ABF-zone). Een slecht gekalibreerde audit verstoort de onderhandeling in beide richtingen: het kan de kosten van de werkzaamheden overschatten of onderschatten.
Herberekening van de DPE en correctie van de elektriciteit-gas-bias
De overheid heeft de conversiefactoren voor primaire energie/eindenergie in het kader van de DPE gewijzigd, waardoor het historische voordeel van gas ten opzichte van elektriciteit is verminderd. Deze herberekening verandert de energieclassificatie van veel woningen die op gas worden verwarmd, die een klasse kunnen verliezen.
Voor een verkoper is de consequentie direct: een pand geclassificeerd als D met de oude factor kan na herberekening in E vallen, wat de verplichting tot een energie-audit activeert en de huurvoorwaarden kan wijzigen. Alleen een gecertificeerde diagnosticeerder beheerst de geactualiseerde parameters van de nieuwe berekening.
DPE van kleine oppervlakten: een specifieke berekeningsmethode
Woningen van kleine oppervlakten (studio’s, T1) werden systematisch benadeeld door de berekeningsmethode van de DPE, die het verbruik per vierkante meter rapporteerde. Een methodologische correctie is ingevoerd om deze bias te verzachten. Een up-to-date diagnosticeerder past deze correctie toe, wat kan leiden tot een hogere klasse voor een studio die eerder als F of G was geclassificeerd.
Aansprakelijkheid van de diagnosticeerder en verhaal van de koper in geval van foutieve DPE
Een foutieve DPE heeft juridische gevolgen. De jurisprudentie erkent de aansprakelijkheid van de professionele diagnosticeerder wanneer de energieclassificatie die aan de koper is meegedeeld, onjuist blijkt te zijn. De mogelijke rechtsmiddelen voor de koper omvatten:
- Het inroepen van de beroepsaansprakelijkheid van de diagnosticeerder, gedekt door zijn verplichte verzekering
- Een actie tot prijsvermindering op basis van verborgen gebreken, als het verschil in energieklasse het gebruik van het pand substantieel beïnvloedt
- Een verzoek om schadevergoeding voor het genotsschade, wanneer de werkelijke energiekosten aanzienlijk hoger zijn dan de aangekondigde
Een foutieve diagnose brengt de aansprakelijkheidsketen in gevaar tot de notaris die het DDT zonder controle heeft geaccepteerd. Het inschakelen van een gecertificeerde en verzekerde diagnosticeerder beschermt zowel de verkoper als de koper.
Diagnosen vóór renovatiewerkzaamheden: een onbekende verplichting
Naast verkoop en verhuur zijn technische diagnosen verplicht vóór bepaalde renovatiewerkzaamheden. De asbestdetectie vóór werkzaamheden (RAT) en de looddiagnose vóór werkzaamheden zijn van toepassing op elke bouwplaats die materialen betreft die deze stoffen kunnen bevatten.
We zien dat deze verplichting vaak wordt genegeerd door particulieren die werkzaamheden uitvoeren zonder een diagnosticeerder in te schakelen. De risico’s zijn dubbel:
- Blootstelling van bewoners en arbeiders aan asbestvezels of loodstof tijdens de werkzaamheden
- Strafrechtelijke aansprakelijkheid van de opdrachtgever in geval van een ongeval of beroepsziekte als gevolg van het ontbreken van detectie
- Stopzetting van de werkzaamheden opgelegd door de arbeidsinspectie als de RAT niet is uitgevoerd
De asbestdetectie vóór werkzaamheden is verschillend van de asbestdiagnose van de DDT. De eerste richt zich op de materialen die daadwerkelijk door de werkzaamheden zullen worden verstoord, met monsters en analyses in het laboratorium. De tweede beperkt zich tot een visuele inspectie van de toegankelijke materialen.
Elke recente hervorming van het regelgevend kader, of het nu gaat om de DPE, de geünificeerde energie-audit of de huurgrenzen, vergroot de reikwijdte van de interventie van de vastgoeddiagnosticeerder. Een dossier opgesteld door een professional die op de hoogte is van deze ontwikkelingen blijft de enige tastbare garantie tegen een betwisting na ondertekening.